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旭东答疑:作为普通购房者购买精装修房该注意哪些?

2018-12-24 来源:
 
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感谢对《旭东说房》栏目的认可与支持

我们将定期精选网友

关于投资买房中遇到的一些问题,

由从业十余年的专业房地产人——旭东

(搜狐焦点网绍兴站总经理),

为您答疑解惑

搜狐焦点绍兴站出品

 01问 题 

Q:网上传的明年镜湖要拆19个村的消息,那么消息出来的情况是不是暗示着明年绍兴的房价又要涨了呢?

A:你好,关于镜湖2019年计划拆迁19个村的信息也只是网传,政府官方目前还没有正式发过通知,所以应该还是审核和讨论阶段,但镜湖明年的安置房建设计划,是在国土资源局网上已经在公示了,我在第64期《旭东说房》栏目里也详细介绍过,预计会有108万方的安置房投入建设。从目前绍兴的房地产形势来看,上半年是太火热,下半年又太冷,这些都不是政府想看到的,所以我们注意到,近期不论是中央政府还是地方政府,提得最多的就是“稳”,如果市场继续这么冷下去,2019年的拆迁应该会继续,只不过不会像2016-2018年量这么大,同时拆迁后的安置房也会有一些比例的增加,不会像之前的纯货币化安置。

中国的房地产市场是政策调控市场,所以明年会有一些政策来维持稳定房价。如果你是买房为了投资,可以再等等政府的一些利好消息,比如放开限售政策、首付比例下调等;但如果你是自住买房,现阶段正是开发商回笼资金的需求期,优惠折扣更好沟通,现在可以考虑挑选起来。

 02问 题 

Q:你好,最近柯桥新开的几个楼盘都是精装修交房的。总体的平均价格1万8的样子,和其他现房价格差不多,但总感觉这个2万不到的价格精装修不靠谱,请问这里面的水分会不会很大,我们这些不懂门道的购房者该怎么选择呢?

A:你好,精装修靠不靠谱其实不在于最终的售价,有几个方面需要考虑第一:这个土地拿得的楼面价和售价的差额,比如有些楼盘拿来楼面价是5000元,卖1.6万精装修,那意味着这之间的差额在1.1万元,也就意味着他中间有充足的利润空间,他是有基础把精装修做好的,如果精装修开发商能用足2500元/平的话,可以做到我们购房者自行装修的3500元/平水平了,所以这个是良心活;第二:要去看开发商公布的样板房,最简单的是看厨房的电器、卫生间的卫浴这些有品牌,是否是一线和二线品牌,肯定不能是杂牌(相信开发商为了做足面子很多也都是知名度较高的品牌);专业点的要看瓷砖、房间门、地板、衣柜、橱柜这些的材质和品牌,再细致的就是看水管、电线的品牌;第三点:要看开发商跟你签订的精装修合同,是否将这些品牌细节都签进了合同,如果合同写得模棱两可,就会有变化的空间;最后选精装修也要看开发商此前产品的口碑,精装修的利润肯定是有的,交给开发商统一装修,就是因为开发商能大批量采购,价格自然比零售要低很多(有传言TOTO的一款马桶,如果集团采购的话价格最低可以低50%),但装修也是个手工活,安装的质量是需要有严格的把关,一家负责任的开发商会有严格把控的流程;作为普通购房者,能做的就是看开发商以往的精装修口碑,你可以在网上搜索这家房产公司此前有没有精装修质量差的新闻和网友发帖,或者你也可以咨询这些小区的业主,如果很多投诉那还是要谨慎购买。

 03问 题 

Q:目前有现金45万左右,想在镜湖买个小套的房子(希望还贷压力不要太大)。应该属于是投资兼中短期自住,要怎么挑?

A:你好,现金45万元,如果你是首套房的话,首付30%,最高可以买150万元总价的房子,选择面积段在90方左右的话,目前在售的融创壹号院的单价在2.3万,应该是不够的,但如果你购买次新房(交付时间5年内),比如景瑞上府长业天悦城镜悦府,应该是不错的选择,这几个楼盘都有90方左右的户型,除了长业天悦城可能要150万以上,景瑞上府和镜悦府符合你的总价要求。如果投资兼自住,我个人的第一选择是长业天悦城,靠近大学城、有地铁1号线和自带商业;第二选择是景瑞上府,位于犭央犭茶湖附近,未来市政府重点开发区域。具体二手房房源信息可以登录搜狐焦点网二手房页面查询(https://esf.focus.cn/beike/sx/sale),上面都是真实的销售价和房源,可供你参考。

 04问 题 

Q:安昌的安康华府这个楼盘怎么样?我们最近打算看看房子,不着急住的,最好么离老家安昌近点。安康华府我看网上信息是卖完了,想了解下它的二手房,或者有没有其他的好推荐?

A:你好,目前安昌镇上在售的新房主要有钱江彩虹墅这个项目是杭州钱江房产开发,主要以叠墅为主,面积在139方为主,自住是非常不错的选择,但单价也达到了1.9万元,如果手头资金宽裕,强烈推荐购买;如果想买小面积的也可以考虑安昌华府目前网上售价在1.6万左右,80方的在130多万,但在售二手房不太多除了安昌镇上,离安昌比较近的也可以考虑钱江彩虹府,在金柯桥大道与柯北大道交叉处,面积最小可选择88方,价格也是1.6万左右,还是精装修。你可以到他们售楼处参观一下他们的样板房。其他的价格在1.6万左右精装修的就是在齐贤方向远洋越府宸章,前段时间刚刚开盘,可以过去看看。

 05问 题 

Q:本人在柯桥万达广场后面有套大面积的安置小区房,想置换下柯桥新一点的小区。您觉得是买附近的金昌诚园、长江越领的二手房合适还是买去再往西点的新楼盘好点?目前看来柯桥的未来发展位置会是在柯西啊。

A:你好,如果你此前一直住在柯桥万达广场附近的,金昌诚园和长江越领都是不错的选择,毕竟你在这个区域生活习惯了,但两个楼盘个人更倾向金昌诚园,户型做得会更好,整体小区看过去的档次也更好点,当然目前售价也是金昌诚园更高,要2万元以上,长江越领在1.8-1.9万;

觉得二手房价格太贵了,新房的价格要比他们便宜不少,基本都在1.6万左右,比如天圣大越府、公元2020,或者柯北的远洋越府宸章,这些都是当下热门在售且性价比较高的楼盘,可以关注一下。未来柯桥的发展在柯北和柯西,选这两个区域应该是不会错的。

 06问 题 

Q:想买绍兴元培的学区房,城西的世茂璀璨去看过几次,是期房但现在还不能确定是不是元培的学区。有没有合适的楼盘推荐最好是稍微新一点的?

A:你好,你这里并没有明确是元培小学还是元培中学,所以我就推荐城西这个附近的几个楼盘供你选择,世茂璀璨明樾项目由于未交付,但其学区应该跟对面的信达银郡会相似,小学是元培小学,中学是元培分部;

同时对面的信达银郡目前还有少量的高层在售,户型面积约97-186㎡不等,均价约15500元/㎡,具体一房一价,且小区自带元培幼儿园已经开园;另一个是在越西路和西郊路交叉口的新桥风情,项目由宝业房产开发,共有14幢11-18层住宅,建筑面积约90-170㎡,拥有精装、毛坯两大产品系。目前3#7#10-14#楼主力在售,7#10#为精装房源,其余为毛坯,户型面积90-140㎡,价格13000-17000元/㎡。这几个楼盘你都可以去参考对比一下。

07 问 题 

Q:你好,想问下想要投资兼自住。镜湖的祥生、融创、万科、金茂这四家楼盘的房子该怎么选?这个月价格好像有点松动,金茂的话还没开盘,是不是再等等开盘后再比较下。

A:你好,目前镜湖在售的主力楼盘方向是祥生金麟府、融创绍兴壹号院和万科大都会形成的镜湖核心板块,这里也是未来市政府打造的重点板块,地铁1、2号线交界处、苏宁广场、希尔顿酒店等配套,而且可以挑选的产品类型比较多,比如融创绍兴壹号院近期即将推出洋房、大都会在售高层、金麟府在售跃层产品,而镜湖金茂逸墅则属于镜湖另一个板块,板块周边配套相比少很多,项目规划布局主要是多层和排屋两个产品,其中多层是120-170平米为主,排屋面积在200方以上。至于这个项目的价格,因为上半年其拍下的楼面价在1.2万元,是目前绍兴的楼面价之王,如果从成本角度来推测销售价格的话,多层应该也要在2万元以上;所以价格跟核心区的几个楼盘相比总价也差不多,如果手头资金到位,个人更推荐你购买核心区的楼盘,毕竟发展潜力会更大。

08 问 题 

Q:你好,柯桥兴越路上的城市之星二手房,现在值得入手吗?小区是真的不大,我们是比较看中它的位置, 周边的配套也算是比较齐全的。面积120多方的,2万不到点的价格能买?

A:你好,城市之星位置是在非常成熟的柯桥老城区内,楼下即是大润发超市,旁边还有菜场、医院,这个楼盘此前新房在售的时候,价格就已经达到了1.2万元左右,而目前类似于润泽大院、赞成香林、金昌诚园、大明翰泽苑二手房价格也已经在2万元附近,个人认为2万不到的价格还算不错,可以考虑。如果觉得价格更低,也就柯西和柯北项目可以选择,那边基本在1.6万附近,但短期内自住,个人推荐你还是买华宇城市之星。

 09问 题 

Q:想在柯桥投资,目前房价来看,柯桥公元2020和远洋越府宸章价格不算高,地段也还可以的。这2个楼盘该怎么选择呢?单纯投资用的,麻烦给分析下这2个楼盘的各自优劣势。

A:你好,柯桥公元2020和远洋越府宸章这两个项目近期是柯桥两大热门楼盘,分别代表了柯西和柯北板块,目前很多刚需和投资客都大量往这些区域,这两个楼盘自然也各有千秋。公元2020优势第一拥有地铁一号线优势,第二靠近杭州中环,未来这里去往杭州开车会更加便捷;第三拥有大小坂湖公园,人居环境更佳;第四柯西目前教育资源也比其他更具优势;但劣势是目前周边比较欠缺商业,但是随着地铁开通,相信附近一定会有一个大型的商业广场(地铁上盖)落成。当然柯西除了公元2020这个项目外,还有元垄中南华著项目近期也将开盘,就在旁边,投资也是不错的选择。而柯北远洋越府宸章第一是近期的重大利好是银泰城即将在附近落地,这对原本周边商业氛围就不错的基础上是锦上添花。第二柯北也是柯桥政府今年产业引进的重点板块,中纺CBD、跨境电商园、龙之梦,以及近期刚刚公布的科创大走廊上,很多高精尖产业都将落户柯北,有产业的支撑,居住的人口就会不断的导入,第三远期柯北未来将对接杭州空港新城板块如果从投资角度来分析,个人认为选择他们95方的户型,都是不错的选择,就看最终的成交价格

 10问 题 

Q:旭东老师你好,最近想购置保利迪荡湖一号作为改善,对其一楼的花园洋房有兴趣,但仔细了解之后发现一楼除了光照潮湿等老生常谈的问题外还有像附带的花园、地下室等产权问题。希望老师帮我罗列一下购置该楼盘的一楼洋房需要注意哪些方面,谢谢了!

A:你好,保利迪荡湖壹号项目在位置和周边配套上确实是绍兴非常难得和优秀的产品,适合自住,他们的一楼产品有赠送地下室,性价比也不错,购买此类产品除了光照和潮湿问题外,还有几类我了解到的问题1、就是附带花园的权属问题,如果花园属于公共的,交房后你私自围起来,楼上有业主可能会不同意,那你就会被投诉,所以花园到时候会变成公共,这个你要跟开发商问清楚;2楼上抛物问题,住一楼最讨厌的就是时不时楼上有些业主素质不高,将餐巾纸、烟头等随意乱扔,到时候又是靠你去清洁,另外绍兴人喜欢晾晒衣物,有些人没甩干就直接晾晒,就会有滴水,这也是很让人讨厌的;3管道堵塞,此前有媒体多次报道了一楼因为管道堵塞,导致家里污水横流的场景,这个就要向开发商咨询清楚,一般开发商会将一楼的排污管道和楼上的进行分离,但有些开发商不规范,就直接接在一起,就会有隐患。4安全性和隐私性问题,因为是一楼,所以外面的人就比较方便的看到你家里的一切,你也不可能做到实时拉窗帘;同时你为了让家里更安全,家里的每个窗、门就需要安装防盗窗和防盗门,保证了安全但看上去也会更压抑些。

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