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绍兴城南地块楼面价拍到1万+ 深度解析价值不值

2018-03-30 来源:
 
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深度分析绍兴城南这块地

  为什么能拍出1万多的楼面价?


  本周二,绍兴房地产发生了一件大事,可以说轰动绍兴,那就是当天上午9点越城区城南骆家葑区块01C-01地块正式公开出让。据小道消息称,这块土地共吸引了碧桂园、大家、宝业、佳源、海亮、祥生、招商、金地、元垄、阳光城、美的、中南、奥克斯等十余家房企参与了本次竞拍,我们搜狐焦点网绍兴站也对这块土地的拍地过程做了全程图文直播,共有将近1.5万人次观看,评论留言达到450条,最终历时3个多小时,296轮竞拍环节,被祥生地产以总价14亿元竞得该地块,成交楼面价10045元/㎡,溢价率达到了81.8%。跟他竞争最为激烈的事后爆料出来是来自嘉兴的佳源房产,在绍兴镜湖开发有佳源广场。

  这块地究竟有什么样的魅力,会吸引这么多开发商参与呢?

  首先让我们大致来了解一下这地块基本情况,这块地位于解放南路的东侧,在合成景园和南池鉴园两个楼盘之间,是一块纯住宅地块,土地面积6.9万方,容积率最高能做2.02,这个容积率按以往开发模式,可预测该地块将会以高层为主。这块地的起始价7.7亿,起拍楼面价5525元/㎡,且按照2016年10月浙江省政府的最新要求,这块要地实行全装修和成品交付。

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  骆家葑地块位置示意图

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  骆家葑地块现状

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骆家葑地块位周边环境

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骆家葑地块位周边配套


  这块地最终被祥生地产以14亿,楼面价高达1万多元摘得,确实超出很多开发商所预测的价格,如果我们把这块地的价格跟去年成交的几块土地价格进行对比,就会发现其中的不可思议之处。

  首先是去年9月份拍出的迪荡湖1号地块,最终保利以23.6亿元竞得,折合楼面价10598元/平方米。这块地地处迪荡湖西岸,环境优美,在迪荡商圈内且容积率仅为1.4,昨天保利也公布了这块地规划信息,以洋房和排屋为主,这块地出让信息发布之后,确实也吸引了好多开发商前去了解,但最终溢价率仅为5.8%,这让当时大家都大跌眼镜,都觉得这块地卖得太便宜了。

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保利迪荡湖1号地块示意图
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保利迪荡湖1号地块规划效果图


  第二个拍地案例是去年10月10日祥生和万科在镜湖取得的镜湖中心区8-5和8-6号地块,分别以1.14万和1.11万的楼面价成交,这块地地处镜湖核心区,离目前镜湖大热的海樾传奇仅一路之隔,拍卖当天也吸引了众多开发商拍卖,且最终的成交价还在大家情理之内。

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万科镜湖8-5地块、祥生镜湖8-6地块示意图
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万科镜湖地块规划效果图
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祥生湛景金麟府效果图


  第三个拍地案例是去年12月7日迪荡北镜湖东板块的平江路2号地块,容积率2.4,起拍楼面价为4千元/平,最终恒大地产以13.1亿元竞得,楼面价为8900多元/㎡。

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恒大平江路2号地块示意图
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恒大平江路2号地块规划效果图


  上面这几块地都是去年下半年拍出,且位置公认的都是非常不错的,而相比城南这块地,离主城区相对较远,离绍兴二环南路的直线距离有3.5公里左右,且周边的大家阳光里高层的价格之前在售为1.3-1.4万左右,1万多的楼面价已经接近他的销售价格,所以才有媒体惊呼祥生以这样的价格取得城南骆家葑地块,之前其他开发商拿到的土地都算是白菜价了。

  那么为什么祥生集团要以这样的价格取得这块土地呢,这里我根据个人对祥生的理解,整理出以下几点:

  1、这祥生整体的战略布局有关,自2016年开始,祥生将总部从绍兴的诸暨搬迁至了杭州,同时也确立了 “立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖,辐射全国”的战略目标,绍兴作为长三角中重要的城市之一,同时绍兴也是祥生发家之地,自然要把绍兴公司发展壮大。

  2、祥生在绍兴目前有两个公司组成,分别为祥生地产绍兴城市公司和祥生地产诸暨城市公司,其中绍兴城市公司包含越城区、柯桥区、上虞区三区所有的项目,根据本人2017年年底专访祥生绍兴城市高层时透露,2018年祥生集团给绍兴公司的指标是完成100亿以上销售额,城南这块地获得之前祥生在绍兴只有3个项目能在2018年销售,分别是柯桥的群贤府、镜湖的金麟府和上虞的明玥府,三个项目目前的总货值还是不能完成总部安排下来的100亿指标,所以增加货值也成了他们的当务之急。

  3、近几年,祥生在土地市场的激进拿地策略造就了其跨越式发展的成功,2017年年初祥生以16亿元摘得柯北三块土地(也就是目前的群贤府项目),楼面价在6000元左右,成为了当时的地王,彼时周边楼盘的价格在8000-10000元,也是引起了舆论哗然。而镜湖8-5地块祥生拍得的楼面价1.14万元,截止目前为止,依然是越城区楼面价之王。这些土地经过几个月的房价上涨,高房价都让当地市场逐渐接受,都证明了其之前拿地之时的前瞻性眼光。

  4、相较于在长三角都市圈内拿地,很多开发商会发现,绍兴的拿地的成本远远低于周边城市,杭州自不必说,宁波、嘉兴目前的土地价格也远高于绍兴,之前有一位来自杭州的开发商跟我说,1万多的楼面价可能目前连杭州临平的门槛都进不去,而绍兴还能拿到这么优质的土地,确实是价值的洼地,相信这也道出了部分外地开发商的心声,所以从2018年年初很多外地开发商都扎堆来绍兴看土地。

  5、目前全国已开通地铁的城市是31个,而2016年国家发改委批准建造地铁的城市总共是43个,允许开建地铁意味着绍兴这座城市在中国这么多城市中的地位。而地铁所带来的城市房价格局的变化,对于很多绍兴人而言还是未知数,但是对于这些地产开发商而言,他们知道因为他们自己经历过,而这块土地也属于地铁房,自然价值就更加不一样。

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绍兴地铁1号线阳和路站示意图


  6、目前城南区域的新房供应量不足4000套,且融创和恒大两家占了3000套左右,最新政府公布的供地计划显示,2018年供地主要集中在城北、城东,城南的供地偏少,也就意味着城南的新房市场有可能继续供不应求,为未来房价的上涨提供支撑。

  这以上6点是我个人的粗浅猜测,相信祥生公司也做过大量的研究和测算,才最终决定以这样的价格拿下这块地。

  那么城南这块地未来开卖之后基本会以什么样的价格面世销售呢?正常测算的话,1万的楼面价+全装修成本意味着,最基本未来祥生城南楼盘的销售均价要卖到1.8-2万元左右。正因为很多人知道到了楼面价的作用,所以近期必定会有以下几个方面的变动:

  1、楼面价一定程度上反应了未来房价的一个预期,那么周边楼盘的开发商在销售目前的房子时会给购房者描绘未来房价将继续上涨的大饼,从而让购房者接受其楼盘房价上涨的实事。

  2、对于本来有划买房的客户会造成恐慌,相信未来房价还要继续涨,今天不买明天就买不起。

  3、会使目前在售的二手房房东捂房惜售或将房价直接抬高到更高的价格,二手房跳涨或毁约的情况会更多。二手房房源的减少,也逼迫部分购房者在买不到二手房的情况下冲入新房市场,再次增加新房市场的销售紧张程度。

  当然房地产市场本身和股市有很大相似之处,有人会抄底,有人会追高,但是千万别认为投资房产稳赚不赔,旭东说房在这里再次提醒大家理性投资,毕竟绍兴房价在十年的发展过程中也曾回落过,既然决定要参加一场豪赌,就要有自己的心理准备,买房是否赚钱,在于你把房子卖掉拿到现金那刻才算数,其他过程中的涨跌,自己看着开心就好!

  好了,今天的旭东说房就是这样,感谢大家的聆听,如果您有什么想要了解绍兴房地产其他方面的问题,也欢迎大家留言,我将根据我所了解到,与大家共同分享。同时想要了解更多绍兴城市建设动态、楼盘优惠信息等,也欢迎大家关注绍兴吉家网官方微信!

  在绍兴聊点买房的事,旭东说房!

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