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独家:越城区18年土拍首秀骆家葑区块01C-01地块分析报告

2018-03-22 来源:
 
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骆家葑区块01C-01地块是越城区今年土拍市场首秀,据网传的小道消息称,碧桂园、中梁地产、万科、大家、宝业、佳源、海亮、祥生等房企都对该地块有参拍意向,可以预料的是,327日的拍卖现场必然是一片腥风血雨。

 

 一、土地概况

 

该越城区骆家葑区块01C-01地块位于解放南路以东,阳和路(规划中)以南。经绍兴市人民政府批准,该地块将于2018327日上午9点,在绍兴市公共资源交易中心公开拍卖。

 

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骆家葑区块01C-01地块为纯住宅地块,出让年限为70年,建筑面积68993平方米,容积率为2.02.02,建筑密度≤35%,绿地率≥30%,起始价7.7亿,起拍楼面价5525/㎡。

 

一般而言,联排别墅的容积率多为0.40.76层以下多层住宅为0.81.211层小高层住宅为1.52.0,所以根据该地块容积率2.0~2.02,可预测该地块将会以高层居住建筑为主。

 

 二、土地分析预测

 

1. 土地属性分析

 

 

 

从卫星地图上全景纵观,可以看到该鉴湖镇骆家葑区块01C-01地块整体较为规整,东至河岸线,西至解放南路,北面为规划中的阳和路。

 

 

 

从地块的土地条件来讲,骆家葑区块01C-01地块整体相对平整,地块仍上长有植被和农作物,部分地块看起来是比较泥泞的田地。从现场目测观察和周边区域的土质勘测情况来看,此地块土质较为松软,在建设高层房屋时或需要通过打桩技术加深加固地基。

 

 

 

地块毗邻南池江,水质清澈,在一定程度上凸显了景观优势。从周边视野遮蔽情况来讲,地块与周边的路网基本在同一高度,总体视野相对来说还算敞阔,无需进行特别地抬高处理。另外周边高层建筑较少,北面为小高层的南池鉴园,南面的合成景园与地块也有一定距离,视野干扰不会太大。

 

 


 

2. 区域分析

 

从交通上看,该地块西邻交通主干道解放南路,北至规划中的阳和路,其中尚在规划中的阳和路将按城市次干路标准设计,且处于城市外围,不易堵塞,拥有便利的交通出行环境。

 

 

 

值得一提的是,骆家葑区块01C-01地块紧邻绍兴地铁1号线沿线,正处规划中的阳和路站地铁口附近,未来交通便捷,升值潜力大。绍兴轨道交通1号线南北向穿过绍兴越城区主城、镜湖,然后向西北直达柯桥区,并与杭绍城际铁路笛杨站无缝换乘,于此同时通过柯桥地铁还能直通杭州5号线。综合来讲,区域融合更加密切,城际往来更加便捷。

 

 

 

从配套上看,地块距离绍兴市立医院(三级甲等)不到三公里,距离市区银泰开车也仅需15分钟,周边集聚了绍兴市公交总站、名人广场、鉴湖镇卫生院,周围1公里范围内还有骆家葑幼儿园、幼山小学、鉴湖镇中学、绍兴市中专、鉴湖镇政府,加之还在建设中的大家阳光里约5000方的商业配套,基本可以满足周边生活需求。但目前周边近距离商业仍有欠缺,菜市场买菜等日常所需仍坐车出行。

 

 

 

从居住环境上看,该区域东临大独山,周边绿化面积较多,远离城市尘埃,空气较为清新,且河流分布较多,水系景观得天独厚。周边多田地和村庄,人口相对稀少,居住氛围还不浓,但换言之也能说是居住远离尘嚣、相对城市要悠闲。

 

3. 房地产市场

 

 

 

对于老绍兴人来说,城南这个板块经常是他们的置业首选。但是从房产市场来看,城南目前可售的房源还是比较少的,大部分楼盘都已销售过半。而其中恒大珺睿府是精装修的高层,融创越州府则是洋房和排屋,大家阳光里和天工名爵府也都是走的中高端路线,从价格方面来看并非刚需置业者的选择。所以,在这样高层房源稀少的情况下,未来骆家葑区块01C-01地块的开发,必将吸引一大批购房者的目光。

 

4. SWOT分析

 


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